Dal 2020 è possibile bloccare il pignoramento della prima casa e chiedere la rinegoziazione del mutuo, ma solo se si verificano contemporaneamente queste condizioni.
L’entrata in vigore del Decreto fiscale collegato alla Legge di Bilancio 2020 porta con sé una novità interessante per i mutuatari che si trovano in difficoltà economica e hanno in corso il pignoramento della loro abitazione.
Infatti da quest’anno la banca non potrà più pignorare l’immobile ipotecato, qualora vi sia la rinegoziazione del mutuo a diverse e migliori condizioni.
Così i debitori hanno la possibilità di bloccare la procedura esecutiva avviata dall’istituto di credito, evitando di perdere la casa.
La norma ha carattere eccezionale, in quanto non ha una validità a tempo indeterminato, ed è stata presentata dal Governo come un provvedimento salva-casa che fa ben sperare molti proprietari… ma che è applicabile solo in specifiche circostanze.
Le condizioni da soddisfare.
Andando ad analizzare i numerosi requisiti indispensabili per bloccare il pignoramento, ci rendiamo conto che la misura rischia di avere un campo di applicazione piuttosto ristretto.
Nello specifico:
- il mutuo deve essere stato acceso per l’acquisto dell’abitazione principale, in cui il debitore ha la sua residenza anagrafica;
- il debitore deve essere una persona fisica (quindi sono esclusi artigiani, negozianti, professionisti che abbiano agito per scopi connessi a un’attività imprenditoriale o professionale);
- il creditore deve essere una banca;
- si può chiedere la rinegoziazione del mutuo solo per procedure di pignoramento attivate tra il 1 gennaio del 2010 e il 30 giugno 2019;
- la domanda di rinegoziazione del mutuo deve riguardare importi pari o inferiori a 250mila euro;
- il debitore deve aver già rimborsato almeno il 10% del prestito erogato.
Se tutti questi requisiti coesistono, la domanda di rinegoziazione del mutuo va presentata entro il 31 dicembre 2021.
La domanda di rinegoziazione del mutuo.
Come abbiamo detto, la domanda può essere inoltrata per una cifra pari o inferiore a 250mila euro.
L’importo offerto dal debitore non deve essere inferiore al 75% del prezzo d’asta o del valore dell’immobile stabilito tramite perizia; nel caso in cui la somma da rimborsare sia inferiore al 75%, la cifra offerta per la rinegoziazione dovrà essere pari al debito residuo, comprensivo degli interessi.
Se la domanda di rinegoziazione viene accolta, allora si potrà beneficiare di una dilazione di pagamento fino a 30 anni e, in ogni caso, non oltre il compimento degli 80 anni del richiedente.
Se invece la domanda viene respinta, potranno intervenire in soccorso del debitore inadempiente un parente o affine entro il terzo grado che potrebbe ottenere la rinegoziazione in sua vece. A questo punto la casa diventerebbe di proprietà del parente che ottiene la rinegoziazione del mutuo, ma il debitore ottiene il diritto di abitazione nell’immobile per 5 anni.
Allo scadere di questo periodo, può tornare ad essere titolare della proprietà e riappropriarsi del residuo del mutuo, naturalmente restituendo il dovuto al parente intervenuto.
L’intento della misura è molto positivo: in pratica si tratta di concedere al mutuatario una seconda chance. Tuttavia bisogna mettere in conto che questa tutela potrebbe non essere comunque sufficiente per salvare la casa a seconda della difficoltà in cui versa il debitore.
Vedremo man mano in quanti casi si potrà davvero sfruttare questa agevolazione e quale sarà effettivamente il suo impatto.
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A presto,
Luca Nardi e Marco Donati
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