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Acquisto di un immobile proveniente da donazione: rischi e rimedi.

Quali sono le difficoltà che potresti incontrare nell’acquisto di una casa proveniente da donazione?

Ecco i rischi possibili e i rimedi giuridici da adottare per evitarli!

Prima di impegnarsi nell’acquisto di un immobile ci sono delle importanti verifiche da fare e può accadere di scoprire che proprio la casa che vorremmo comprare deriva da una donazione.

In questo caso la situazione è da valutare con particolare attenzione.

Perché l’acquisto di un immobile proveniente da donazione è rischioso?

Mettiamo il caso che il donante in vita abbia regalato parte dei propri beni (tra cui l’immobile in questione) a un familiare, di fatto “diseredando” altri eredi legittimi.

Una volta che il donante muore, la legge riserva comunque ai suoi familiari più stretti, detti legittimari (coniuge, figli e ascendenti del defunto), una quota di eredità, della quale non possono essere privati.

Nel calcolo della quota spettante a ciascun erede, la legge considera anche tutte le donazioni fatte in vita dal defunto, quindi per chi ha ottenuto la casa in donazione potrebbe esserci il rischio di aver leso i diritti dei legittimari.

Se la donazione lede i diritti di altri eredi, questi potranno agire legalmente nei confronti del donatario tramite l’azione di riduzione per ricevere la loro intera quota di eredità.

Se quest’ultimo non ha beni o denaro sufficienti a soddisfare le loro ragioni, l’azione potrà essere esercitata anche contro eventuali acquirenti a cui l’immobile sia stato successivamente venduto; pertanto gli eredi potranno allora rivolgersi al terzo acquirente del bene chiedendone la restituzione (azione di restituzione).

Alla luce di questa possibilità, la banca concede con maggior difficoltà il mutuo a chi desidera comprare un immobile proveniente da donazione, perché la stessa ipoteca non servirebbe a nulla di fronte alle pretese degli eredi.

Cosa fare per acquistare a cuor leggero?

Il tempo e i possibili rimedi giuridici.

Bisogna dire che la presenza di una donazione nella catena dei trasferimenti dell’immobile non rappresenta sempre un problema. L’acquirente può comprare tranquillamente se:

  1. il donatore dell’immobile è deceduto da più di 10 anni senza che ci siano state opposizioni alla donazione da parte dei legittimari;
  2. sono trascorsi più di 20 anni dalla donazione e in questo arco di tempo non ci sono state opposizioni da parte dei legittimari.

In tutte le altre circostanze, per la sicurezza della compravendita, sarà necessario adottare dei rimedi per tutelarsi da potenziali rischi.

Alcuni rimedi giuridici possono essere:

SE IL DONANTE È ANCORA IN VITA:

  • la risoluzione della donazione per mutuo dissenso,
  • la fideiussione a carico del donante e/o dei legittimari a favore dell’acquirente a garanzia dei danni derivanti dall’azione di restituzione,
  • la rinuncia da parte dei legittimari all’azione di restituzione.

SE IL DONANTE È DECEDUTO DA MENO DI 10 ANNI:

  • la rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari all’azione di riduzione o almeno all’azione di restituzione verso terzi ex art. 563 c.c., rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante.

…e se ormai hai già stipulato il compromesso?

Riguardo a questo argomento si è espressa la Cassazione con la sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019, in cui ha stabilito che, in caso di compravendita di immobile donato, se il venditore non ha reso nota a chi intende acquistare la casa la provenienza dell’immobile stesso e si procede quindi alla stipula del preliminare senza che l’acquirente sia messo a conoscenza della donazione, il promissario acquirente può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo.

Come in ogni compravendita immobiliare, prima di impegnarti a qualsiasi titolo all’acquisto chiedi l’aiuto di un professionista.

Solo così avrai chiaro il quadro dell’operazione che vai a intraprendere e sarai certo di adottare tutte le tutele necessarie per realizzare il tuo progetto in modo sicuro.

Contatta l’Agenzia Immobiliare Area per maggiori informazioni!

 

Luca Nardi e Marco Donati

logo Area Immobiliare

Published inSettore Immobiliare

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