Il rent to buy prevede che alla scadenza del contratto il conduttore che utilizza l’immobile abbia la possibilità di scegliere se comprarlo o meno. Cosa succede se non si avvale del diritto di acquisto?
Il rent to buy è una soluzione alternativa all’acquisto per chi desidera prendere possesso da subito di un immobile ad uso residenziale, commerciale, produttivo o direzionale, pur non disponendo nell’immediato delle risorse per saldarne interamente il prezzo.
Si tratta di un tipo di contratto misto in cui un contratto di locazione e un preliminare di vendita si fondono.
Il rent to buy prevede che il proprietario consegni fin da subito l’immobile al conduttore che da parte sua si impegna a pagare regolarmente il canone di locazione e che potrebbe diventare il suo futuro acquirente.
La rata di affitto sarà più alta rispetto a quella di una normale locazione, perché una parte del prezzo viene versata per il godimento del bene e viene “persa” come se fosse un affitto ordinario, mentre una parte figura come un acconto sul prezzo di cui si terrà conto per ridurre il prezzo finale di vendita.
Infatti allo scadere di un periodo di tempo pattuito dalle parti (non superiore ai dieci anni) il conduttore ha la possibilità (attenzione, non l’obbligo!) di decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati, oppure no.
Ma cosa succede se il conduttore alla fine decide di non comprare la casa?
Come abbiamo detto, concluso l’iniziale periodo di affitto, il conduttore ha la facoltà ad acquistare il bene. Se decide di non comprare l’immobile, alla scadenza il contratto cessa di avere ogni effetto e:
- IL PROPRIETARIO → ha diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere tutti i canoni imputati all’utilizzo.
- IL CONDUTTORE → ha diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita in base a quanto determinato nel contratto.
Infatti secondo l’art. 23 del Decreto Legislativo 133/2014 il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile non rappresenta un inadempimento da parte del conduttore e la quota dei canoni che il proprietario deve restituire se la vendita non si verifica deve essere definita in sede contrattuale.
Per questo è essenziale che le conseguenze dell’eventuale mancato acquisto vengano disciplinate e chiarite da subito, dal momento che la norma non fissa dei limiti alla quota da restituire. Il fatto che tutto sia rimesso all’autonomia delle parti comporta che la determinazione della somma da restituire o trattenere dal proprietario costituisca l’aspetto più delicato da affrontare nella fase delle trattative.
Occorre trovare un punto di accordo tra:
- il proprietario, che ha interesse a trattenere la maggior parte della componente della locazione, in modo da incentivare il conduttore a comprare l’immobile alla scadenza contrattuale, e da tutelarsi con un adeguato indennizzo per la mancata conclusione di altri affari;
- il conduttore-acquirente che ha invece interesse a lasciare al proprietario la minor parte possibile di questa componente, per poter essere più libero possibile nel decidere se comprare o meno l’immobile.
La parte dei canoni che da contratto il proprietario potrà trattenere sarà tanto più alta quanto maggiore sarà l’interesse, per entrambe le parti, di arrivare alla vendita del bene.
L’intervento di un agente immobiliare sarà determinante nella trattativa perché si giunga ad un accordo vantaggioso e che allo stesso tempo tuteli entrambe le parti.
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A presto con un nuovo post…
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