Nella compravendita immobiliare si parla spesso di versamenti di denaro a titolo di acconto o di caparra, ma è importante che i due concetti non siano confusi. L’Agenzia Area Immobiliare ti spiega in cosa differiscono tra loro e quali tipologie di caparra esistono.
Partiamo dalle definizioni.
L’acconto.
L’acconto è una somma di denaro versata dal potenziale acquirente come anticipo sul prezzo di vendita, ma che non ha funzione di garanzia. Questo significa che se la vendita non va a buon fine, questa somma dovrà essere restituita all’acquirente, anche nel caso in cui la mancata compravendita gli sia imputabile.
La caparra.
Anche la caparra consiste in un’anticipazione di denaro, ma si distingue dall’acconto sia per le finalità, sia per le conseguenze in caso di mancata esecuzione del contratto o recesso. Infatti la caparra è una garanzia che tutela tutte e due le parti nel caso in cui non si arrivi al rogito. Nel nostro ordinamento giuridico ci sono due tipi di caparra:
- penitenziale
- confirmatoria
Conosciamole più da vicino, in modo da fare la scelta giusta.
La caparra penitenziale comporta a carico dell’acquirente il pagamento di una somma concordata tra le parti a titolo di pagamento in caso di recesso; qualora poi il compratore decida (per qualsiasi ragione) di rinunciare all’acquisto, perderà solamente l’importo versato. Infatti se non si arriva al rogito per recesso dell’acquirente, il venditore ha diritto a trattenere la caparra. Viceversa, se la compravendita non si conclude perché è il venditore a recedere, dovrà versare all’acquirente il doppio della caparra.
Diverso è invece il caso della caparra confirmatoria: qui la parte adempiente potrà chiedere alla parte che si ritira dall’acquisto addirittura l’esecuzione del contratto. Quindi bisogna fare molta attenzione: è opportuno che nell’indicazione della caparra si chiarisca eventualmente che è una caparra penitenziale, anche perché se nulla viene disposto dalle parti, si presuppone che sia una caparra confirmatoria.
Arrivando al rogito la caparra confirmatoria verrà restituita o convertita in acconto prezzo. Se invece la vendita non si conclude per responsabilità dell’acquirente, il venditore può trattenere la caparra; in caso di responsabilità del venditore, l’acquirente ha il diritto di chiedere la restituzione del doppio della somma versata.
A differenza della caparra penitenziale però, con la caparra confirmatoria, stando a quanto riportato nell’articolo 1385 del Codice Civile, la parte adempiente ha la facoltà di chiedere per vie legali l’adempimento del contratto o il risarcimento dei danni.
E’ giusto ricordare che tutto questo si ottiene solo se il preliminare di vendita è stato trascritto presso i registri immobiliari. Nel preliminare è importante indicare se le somme pagate sono considerate come acconto o caparra; se manca tale indicazione saranno considerate automaticamente acconti prezzo.
A quanto ammontano acconto e caparra?
In genere i versamenti sia a titolo di acconto sia di caparra si aggirano intorno al 10-20% del prezzo di acquisto. E’ consigliabile pagare firmando un assegno non trasferibile intestato al venditore.
Entrambe le soluzioni dal punto di vista fiscale sono soggetti a imposta di registro, ma l’importo varia a seconda che si tratti di acconto o caparra, e che l’acquisto sia soggetto o meno a IVA.
L’acquisto non soggetto a IVA.
Su acconto e caparra viene applicata l’imposta proporzionale di registro pari allo:
- 0,50% della somma versata come caparra.
- 3% della somma versata come acconto sul prezzo di vendita.
L’acquisto soggetto a IVA.
L’imposta di registro sarà pari a:
- 0,50% dell’importo della caparra, che non è soggetta a IVA.
- 200 euro fissi nel caso di acconto. In questo caso si tratta di un anticipo del prezzo che deve essere comunque fatturato prevedendo il pagamento dell’IVA.
L’IVA sull’acconto varia in base al tipo di acquisto che si va ad effettuare e sarà pari al:
- 4% se si acquista un’abitazione con agevolazioni prima casa;
- 10% per acquisto di un’abitazione senza agevolazioni;
- 22% quando si tratta di immobili di lusso.
Ovviamente facendoti seguire nel processo di compravendita da professionisti del settore come gli esperti agenti di Area Immobiliare a Pisa, sai a cosa vai incontro e non corri alcun rischio. Sapremo guidarti in modo trasparente nella parte burocratica e nelle fasi più complesse, facendoti vivere serenamente la realizzazione del tuo sogno: comprare casa.
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