Vuoi vendere casa ma non hai ancora finito di pagare il mutuo? Ecco come puoi fare.
Qualche anno fa hai acceso un mutuo per comprare casa e ora le tue esigenze sono cambiate e stai già cercando una nuova abitazione.
Desideri vendere la tua casa attuale, ma ti manca ancora un po’ prima di estinguere completamente il tuo debito con la banca, quindi ti stai chiedendo:
Posso vendere casa con il mutuo?
Vendere un immobile con mutuo in corso si può e ci sono diverse possibilità da prendere in considerazione.
La scelta più pratica per facilitare le cose è anche la meno comoda da attuare per te tra quelle che hai a disposizione, specialmente se non possiedi adeguata liquidità da investire nell’operazione.
Si tratterebbe di estinguere completamente l’ipoteca prima della vendita dell’immobile.
Ovviamente è un’opzione valida solo per chi ha da parte dei risparmi da impiegare per pagare la parte rimanente del mutuo, provvedendo a restituire tutto il denaro dovuto alla banca che ha concesso il finanziamento.
Il problema è che spesso è difficile avere a disposizione tutti questi soldi in una volta, specialmente se mancano ancora vari anni alla fine del mutuo e la somma da versare è alta.
La seconda possibilità è quella di procedere con l’accollo del mutuo.
In pratica consiste in un subentro da parte dell’acquirente nel contratto che era stato stipulato tra te (in veste di proprietario dell’immobile) la banca.
Il vantaggio per il venditore consiste nell’immediata liberazione da mutuo e ipoteca, mentre per l’acquirente è necessario valutare i pro e i contro.
Infatti, se da un lato è vero che l’accollo permette di accedere a un finanziamento senza pagare i costi iniziali di accensione, dall’altra si entra in un accordo già stipulato, magari a condizioni meno vantaggiose rispetto a quelle che si potrebbero ottenere stipulandone uno nuovo (anche se nulla vieta di rinegoziare con la banca o di optare per una surroga).
Dunque l’acquirente deve considerare le condizioni poste dal tuo istituto di credito e, se le reputa convenienti, con il suo consenso si potrà procedere con l’accollo.
In tal caso la banca rilascia un documento che assicura il proscioglimento di ogni responsabilità nei tuoi confronti.
Questo documento è importantissimo, perché senza di esso se in futuro il nuovo proprietario dovesse smettere di pagare le rate del prestito, la banca potrebbe rivalersi su di te.
Come puoi immaginare, il principale ostacolo all’accollo di solito sono le condizioni bancarie, in particolare per i vecchi mutui.
Infatti negli ultimi anni i tassi sui mutui sono diventati sempre più convenienti, fino a toccare i minimi proprio in questi mesi di emergenza sanitaria; ciò vuol dire che se il tuo mutuo è stato stipulato 10-15 anni fa, di certo non sarà vantaggioso quanto un finanziamento recente.
Il tuo acquirente potrebbe rifiutare l’accollo, preferendo stipulare un nuovo mutuo con i tassi attuali.
In quel caso potrai ricorrere alla terza delle soluzioni da adottare per vendere casa con il mutuo in corso, ed estinguere il mutuo al rogito utilizzando la somma che ricavi dalla vendita della casa direttamente al momento dell’atto notarile.
Contestualmente l’acquirente potrà accendere il nuovo mutuo.
In questa circostanza intervengono anche le due banche, che mandano un loro delegato, in modo da accertarsi che le operazioni vengano svolte in maniera corretta.
Per comprare la tua abitazione ti sei avvalso delle agevolazioni fiscali sull’acquisto riservate alla prima casa?
Se la risposta è sì, ti ricordiamo che uno dei requisiti per non perdere il diritto al Bonus prima casa è l’impegno a non vendere il bene prima che siano trascorsi 5 anni dal rogito, a meno che:
- tu acquisti una nuova “prima casa” entro un anno da quando ha venduto l’immobile comprato con le agevolazioni;
- tu acquisti un terreno sul quale, entro un anno dalla vendita, viene realizzato un immobile da adibire ad abitazione principale.
Come hai potuto leggere, le soluzioni ci sono ma è indispensabile avere adeguate competenze per sapersi destreggiare nella vendita immobiliare.
Ci sono tanti aspetti da valutare e ciascuno di essi può fare la differenza nel corso dell’operazione.
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