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Acquisto seconda casa: quali sono le imposte obbligatorie?

Il notevole aumento del numero dei contratti di affitto che si sta verificando in questi ultimi anni indica che la crescente mobilità per motivi di studio o di lavoro e il nuovo modo di vivere dei giovani e dei precari che devono spostarsi spesso rende quello della locazione un comparto interessante.

Se hai intenzione di investire in un immobile da mettere a reddito non sarà difficile trovare un inquilino disposto a pagare il canone mensile per il tuo appartamento, soprattutto se è in buono stato e magari già arredato.

Ma quali sono le imposte obbligatorie di cui dovrai farti carico per l’acquisto di una seconda casa? Ecco i costi che gravano sull’acquirente e che devono essere versati, attraverso il notaio, al momento del rogito.

Per chi compra una “prima casa” lo Stato mette a disposizione delle agevolazioni che permettono di versare l’IVA al 4% in caso di acquisto dalla ditta costruttrice, o l’imposta di registro al 2% in caso di acquisto da privato. Quando invece si procede all’acquisto di una seconda casa, le spese aumentano.

Nello specifico, le tasse dovute per l’acquisto della seconda casa variano a seconda che il venditore sia un’impresa oppure un soggetto privato.

Se compri da un’impresa.

Quando si acquista una seconda casa da un’impresa costruttrice le tasse da pagare sono:

  • imposta di registro di 200 euro
  • imposta ipotecaria di 200 euro
  • imposta catastale di 200 euro
  • IVA al 10% del valore dell’immobile per le abitazioni classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso); per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 invece si sconta l’IVA al 22%.

L’acquisto della seconda casa da una ditta è soggetta al pagamento dell’IVA quando:

  1. il venditore è un’impresa costruttrice o di ripristino dei fabbricati e non sono ancora trascorsi 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento; oppure anche dopo i 5 anni nel caso in cui il venditore abbia espresso nell’atto di vendita o nel contratto preliminare la scelta di assoggettare l’operazione a IVA;
  2. si tratta di vendita di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali, per i quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA (sempre esprimendo questa volontà nell’atto o nel preliminare di vendita).

In tutti gli altri casi, la vendita della seconda casa da impresa è esente da IVA , quindi si dovranno pagare le tasse nella stessa misura di chi acquista da privato.

Se compri da un privato.

Se il venditore è un soggetto privato, per l’acquisto di una seconda casa bisognerà pagare:

  • imposta di registro del 9% calcolata sul prezzo dell’immobile (mai in misura inferiore a mille euro, anche se l’importo da versare in realtà potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale versata sulla caparra al momento della registrazione del contratto preliminare)
  • imposta ipotecaria di 50 euro
  • imposta catastale di 50 euro.

Le spese notarili.

Come abbiamo detto, le tasse vengono pagate al momento del rogito e il pagamento si verifica tramite il notaio che, mediante la registrazione dell’atto di vendita e la relativa trascrizione, provvede a corrispondere le imposte per conto dell’acquirente.

Alle varie voci di spesa citate, si deve aggiungere quindi l’onorario del notaio per l’attività svolta, costo che varia in base alle tariffe da lui applicate e alla tipologia di immobile acquistato.

Anche questa spesa è a carico dell’acquirente e non potrà essere divisa col venditore, salvo accordo diverso preso in precedenza.

Le spese dopo l’acquisto.

Una volta comprata la casa, le spese non sono finite… il proprietario è tenuto a versare annualmente allo Stato alcune tasse relative ai servizi, a meno che non dimostri che l’abitazione è completamente vuota e che non siano attive le utenze.

Infatti le seconde case sono soggette al pagamento dell’IMU (ex tassa di proprietà) e della TASI, tassa sui rifiuti, perché di fatto è legittimo pensare che all’interno dei locali si possano produrre rifiuti, anche nel caso in cui l’edificio sia abitato solo per pochi periodi all’anno.

Ed è proprio la tassazione imposta alle seconde proprietà a scoraggiare spesso chi vorrebbe fare un investimento e acquistare un immobile da mettere a reddito, una seconda casa per le vacanze, o per aiutare un parente stretto. A questo riguardo esistono delle agevolazioni che possono rendere molto più vantaggioso l’acquisto di una seconda casa per i figli o i parenti: se l’immobile viene concesso in comodato d’uso ai parenti entro il primo grado (ad esempio ai figli o ai genitori) la base imponibile su cui calcolare sia la TASI che l’IMU è ridotta al 50%.

Per usufruire dell’agevolazione è necessario essere in possesso di questi requisiti:

  • il comodato d’uso gratuito deve essere regolarmente certificato
  • il parente beneficiario del comodato d’uso deve avere la residenza in Italia ed essere registrato anagraficamente nella stessa dimora nella quale vive in comodato
  • il comodante deve possedere un solo immobile.

Se invece il proprietario dell’immobile sceglie di affittare l’immobile a canone concordato, la riduzione fiscale è più modesta, pari a circa il 25%.

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Published inSettore ImmobiliareVivere a Pisa

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