Per i proprietari di appartamenti liberi a Pisa, come nelle altre città universitarie, affittare casa a studenti fuorisede rappresenta un’ottima opportunità per ricavare un profitto. Ecco le risposte alle domande più frequenti che si pone un affittuario prima di concedere il suo immobile in locazione a studenti.
Secondo una classifica stilata dal Censis, l’Università di Pisa è al 4º posto fra le migliori università italiane con oltre 40 000 studenti, dei quali circa la metà sono fuorisede. L’offerta istituzionale del DSU (l’Agenzia per il diritto allo studio) è di soli 1.500 alloggi; ciò rende inevitabile che la maggior parte dei ragazzi provenienti da altre città della Toscana o da altre parti d’Italia debbano ricorrere a soluzioni in proprio, prendendo in considerazione l’affitto di camere o appartamenti da privati.
Come abbiamo visto anche nel nostro articolo “Investire in un immobile da mettere a reddito a Pisa? è il momento giusto!“, Pisa ha molte zone strategiche in cui anche un piccolo immobile rappresenta una soluzione valida di investimento, proprio grazie ai numerosi studenti che cercano un alloggio da cui raggiungere agevolmente le varie facoltà.
Dunque se hai un immobile a Pisa che vorresti mettere a reddito, sappi che sarà molto facile per te trovare uno studente disposto a diventare tuo inquilino… a meno che tu non abbia qualche dubbio sull’affitto a questa categoria di giovani fuorisede. L’Agenzia Area Immobiliare in questo articolo ti aiuterà ad eliminare ogni perplessità dandoti dei consigli utili per gestire serenamente questa tipologia di affitto.
1.Quale contratto d’affitto conviene stipulare?
Il contratto più vantaggioso è sicuramente l’affitto transitorio per studenti fuorisede. Si tratta di un tipo di contratto a canone concordato che rende impossibile fissare un canone mensile più alto di quanto previsto dagli accordi territoriali presi tra le organizzazioni sindacali, l’università e le associazioni degli studenti e proprietari.
Il contratto deve avere forma scritta e va registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Inoltre, l’affitto transitorio per fuorisede è caratterizzato da:
- una durata che può andare da un minimo di 6 mesi e un massimo di 36 mesi; il contratto si rinnova automaticamente alla prima scadenza (salvo disdetta). La durata può essere prolungata ma l’esigenza deve essere resa nota tempestivamente tramite raccomandata prima che scada il termine previsto dal contratto;
- agevolazioni fiscali sulla tassazione per il proprietario e possibilità di accedere alla cedolare secca del 10%.
L’affitto a studenti è disciplinato dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998 è di tipo transitorio, perché (come abbiamo detto) ha una durata limitata nel tempo, e può essere intestato ad uno studente solo se questo risulta residente in un Comune diverso da quello in cui frequenta l’Università (questa voce deve essere segnalata all’interno del contratto). Il Comune di residenza deve essere distante da quest’ultimo almeno 100 chilometri, e comunque trovarsi in una provincia diversa. Altra condizione necessaria per la validità del contratto è che il Comune in cui si affitta l’immobile corrisponda a sede di università, o di corsi distaccati.
2.Nel contratto si deve inserire un garante del pagamento?
Per ottenere una garanzia di pagamento, il proprietario può cointestare il contratto di locazione a due persone: lo studente e un genitore/parente che presenta la sua certificazione dei redditi (busta paga/mod. 730 o Unico). Nel contratto si specifica che il conduttore è lo studente, ma in questo modo il cointestatario è obbligato in solido con l’altro cointestatario, e generalmente il pagamento viene effettuato con bonifico disposto dal genitore/parente.
Altrimenti si può far figurare lo studente come conduttore e intestatario del contratto, inserendo il genitore/parente come garante.
3.Cosa fare quando uno studente va via e ne arriva un altro?
Pe quanto riguarda il lato burocratico, in questa situazione basta richiedere la pratica del subentro in locazione, secondo la nuova versione del modello RLI, approvata a settembre 2017 dall’Agenzia delle Entrate.
Rispetto alla scelta dei nuovi affittuari, il proprietario farebbe bene a coinvolgere anche gli inquilini già presenti, in modo da garantire una convivenza tranquilla e, allo stesso tempo, evitare molte incombenze.
4.Si ha diritto a detrazioni fiscali?
Certo, ne ha diritto sia il proprietario sia l’inquilino.
Infatti per il primo è prevista una detrazione Irpef del 50% + detrazione ordinaria del 15% che viene applicata al canone annuale.
Lo studente che stipula questo contratto transitorio ha invece la possibilità di recuperare il 19% dell’importo versato per il pagamento dell’affitto. La detrazione viene calcolata su un ammontare massimo dei canoni pagati in ciascun periodo di imposta, pari a euro 2.633. Questo significa che ha modo di recuperare circa 500 euro.
La detrazione non spetta né per il deposito cauzionale, né per le spese condominiali e/o di riscaldamento comprese nel canone di locazione, né per i costi di intermediazione.
Se il contratto di locazione è cointestato a più studenti, l’importo della detrazione va rapportato alla percentuale di titolarità del contratto, a prescindere dal possesso dei requisiti da parte dei conduttori per beneficiare della detrazione stessa. Se a pagare l’affitto non è lo studente, ma un genitore o un familiare di cui egli risulti fiscalmente a carico, la detrazione compete a quest’ultimo.
5.Se vengono affittate più stanze nello stesso appartamento a persone diverse, si devono fare più contratti di locazione?
Non c’è una regola fissa, in questa situazione può essere solo il proprietario a scegliere. Se vengono registrati contratti diversi per ogni stanza affittata, ogni inquilino sarà responsabile solo del pagamento dell’affitto e delle eventuali spese.
Se invece si stipula un contratto unico intestato a tutti gli studenti, tutti quanti sono tenuti al pagamento dell’intero canone, delle eventuali spese e delle morosità degli altri inquilini che firmano il contratto. Per fare un esempio, qualora uno degli studenti lasciasse improvvisamente l’alloggio, gli altri dovrebbero continuare a pagare l’intera somma coprendo anche la sua quota mancante.
6.Come preparare la casa e gestire i rapporti col vicinato.
Quando si allestiscono le stanze che ospiteranno i futuri inquilini, è bene fissare da subito il numero di posti letto più idoneo. Questo va fatto tenendo conto dei mq a disposizione, ma soprattutto in rapporto al numero di servizi igienici. Ogni camera deve essere dotata di un arredo indipendente: qui l’inquilino deve essere in condizione di vivere in autonomia. Altro dato da non trascurare è la cura per gli spazi comuni che oltre ad essere gradevoli e confortevoli, non devono avere bisogno di ulteriori interventi una volta locato l’immobile. Importante la presenza di elettrodomestici di buona qualità e, ovviamente, di una connessione internet veloce, molto apprezzata dagli studenti.
Se temi che la casa o la mobilia possano subire dei danni, trascrivi nel contratto un elenco di ciò che viene fornito all’affittuario, specificando che ogni cosa dovrà essere integra nel momento in cui l’inquilino lascerà l’appartamento, pena il versamento di una quota.
Infine, prima di affittare casa a studenti è opportuno conoscere il vicinato dell’appartamento, in modo da sapere se nei dintorni o nel condominio ci sono persone anziane o particolarmente intolleranti. Meglio mettere in conto l’eventualità di lamentele e responsabilizzare i tuoi inquilini lasciando loro tutte le informazioni necessarie per vivere in armonia con gli abitanti dello stabile, nel rispetto delle regole del palazzo.
Per stipulare un contratto di locazione corretto e gestire il tuo affitto in modo trasparente, affidati ai professionisti dell’Agenzia Area Immobiliare di Pisa.
Contattaci per qualsiasi chiarimento!
Siamo a tua disposizione.
Be First to Comment