Accendi un mutuo per comprare casa? Le rate ti “terranno compagnia” per vari anni, quindi assicurati di concordare con la banca le condizioni più vantaggiose per te.
Quale tasso scegliere?
Nella maggior parte dei casi chi acquista un immobile ricorre alla stipula del mutuo ipotecario, la forma più comune di credito immobiliare.
Si tratta di un finanziamento erogato in un’unica soluzione da un istituto di credito, che il beneficiario si impegna a restituire in un arco di tempo medio lungo (che va di solito dai 5 ai 30 anni), con l’aggiunta degli interessi.
Il rimborso del mutuo avviene con scadenze prestabilite dal contratto e la rata è composta da una quota di capitale e una quota di interessi.
A parità di importo richiesto e di tasso di interesse, quanto più breve è la durata, tanto più alte saranno le rate, ma più basso l’importo dovuto per gli interessi; viceversa, più dura il mutuo, più basse saranno le rate ma maggiori saranno gli interessi.
La quota di interessi non dipende solo dalla durata del mutuo, ma anche dal tipo di tasso che si è scelto al momento della sua stipula.
Quindi se sei alle prese con la scelta del mutuo, fai attenzione ad optare per il tasso giusto per te, dal momento che andrà ad incidere sulla rata che dovrai corrispondere mensilmente alla banca.
Vediamo le caratteristiche dei vari tipi di tasso.
Mutuo a tasso fisso.
I mutui a tasso fisso permettono di calcolare la quota di interessi partendo dal debito residuo e perciò di conoscere da subito esattamente l’importo delle rate che dovrai pagare dall’accensione alla chiusura del mutuo.
Il vantaggio principale? Non corri rischi, perché un eventuale rialzo dei tassi non potrà alterare la tua rata.
Lo svantaggio però è che proprio per lo stesso motivo non potrai sfruttare eventuali movimenti favorevoli del mercato.
È la soluzione preferita dai mutuatari italiani (nel 2018 lo ha scelto il 90% di coloro che hanno acceso un finanziamento per comprare casa), ed è adatta a chi vuole la certezza di una rata stabile nel corso del tempo, anche a scapito di condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.
Mutuo a tasso variabile.
I mutui a tasso variabile invece seguono l’andamento del mercato: il tasso di riferimento di solito è legato all’indice interbancario Euribor, incrementato di uno spread.
Perciò con il tasso variabile la rata può cambiare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché legato alle oscillazioni di un parametro di riferimento basato sui mercati monetari e finanziari.
Ovviamente i mutui a tasso variabile sono vantaggiosi se i tassi di interesse diminuiscono e svantaggiosi se, viceversa, i tassi di interesse crescono.
È bene sapere che l’effetto di eventuali rialzi sarà più rilevante sui mutui a scadenza più lunga. A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare anche in modo consistente nel tempo.
Dunque con questa soluzione non puoi conoscere esattamente l’importo delle tue rate in quanto la quota di interessi viene calcolata applicando al debito residuo il tasso di riferimento che, come abbiamo detto, è variabile nel tempo.
Il rischio principale è la possibilità di aumento della rata: in questo caso potresti trovarti in difficoltà.
Per questo motivo sono stati introdotti mutui con tassi di interesse con Cap e Floor.
Un tasso di interesse con un Cap è un tasso di interesse variabile con una soglia massima che non può essere superata.
La presenza di un Cap è favorevole a chi contrae un mutuo perché in questo caso il mutuatario può stare tranquillo del fatto che non andrà mai a pagare un tasso di interesse superiore al limite stabilito.
Un tasso con Floor invece rappresenta un tasso con una soglia minima, ed è favorevole a chi concede il mutuo.
Spesso i mutui contengono entrambe le soglie: le banche le introducono per bilanciare le possibilità di mancato guadagno con la mancata perdita.
All’indomani dei nuovi tagli sui tassi stabiliti dalla Banca Centrale Europea, stipulare un mutuo in questi mesi è più conveniente che mai, con i tassi (sia fisso che variabile) già da tempo ai minimi storici che vanno a segnare nuovi record al ribasso.
In ogni caso, fai attenzione alle condizioni che la banca ti propone ed individua il mutuo giusto confrontando le varie proposte offerte dagli istituti di credito.
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